Deze vraag houdt veel ondernemers en investeerders bezig: is het interessant om een vakantiewoning met BV te kopen? Het antwoord op deze vraag bepaalt voor een groot deel welke route het meest aantrekkelijk is voor je persoonlijke én zakelijke situatie.

In dit blogartikel staat deze centrale vraag dan ook centraal en ontdek je waarom het zo belangrijk is om de opties voor een vakantiewoning met BV goed te vergelijken met privé-aankoop.

Je hebt spaargeld opgebouwd in jouw besloten vennootschap (BV). De rente op de bank is laag of zelfs nul. Dan kriebelt het. Is het niet slimmer om dat geld te laten renderen in stenen? Een tweede huis voor de verhuur, of misschien voor eigen gebruik. De vraag die dan direct opkomt: is een vakantiewoning met BV kopen fiscaal en financieel aantrekkelijk? Of is privé aanschaffen in Box 3 toch voordeliger?

In dit blog duiken we in de materie. We kijken naar de voor- en nadelen, de valkuilen en de kansen.

Waarom zou je kopen met de BV?

De voornaamste reden om vanuit de BV te investeren is liquiditeit. Het geld zit al in de zaak. Wil je de vakantiewoning privé kopen, dan moet je dat geld eerst als dividend of loon naar privé halen. Daarover betaal je direct inkomstenbelasting. Dat hakt erin. Door de aankoop in de BV te doen, stel je die belastingheffing uit. Je kunt het volledige bedrag investeren in het vastgoed.

Daarnaast zijn alle kosten die je maakt voor de woning in de BV aftrekbaar. Denk aan:

• Onderhoud en verbouwingen
• De aankoopkosten (notaris, makelaar)
• Inrichting en meubilair
• Zakelijke lasten zoals verzekeringen

De keerzijde: winst is belast

Het klinkt ideaal, maar er is een keerzijde. De BV is een zakelijke entiteit. Dat betekent dat alle inkomsten uit de woning worden gezien als winst. Over die winst betaal je vennootschapsbelasting (VPB).

Stijgt de waarde van de woning? Dat is in privé (Box 3) vaak onbelast. In de BV is die waardestijging bij verkoop gewoon winst. Daar moet dus belasting over betaald worden. Dat is een belangrijk punt om mee te wegen. Je bouwt een belastingclaim op voor de toekomst.

Eigen gebruik: pas op voor de fiscus

Wil je de woning zelf gebruiken voor vakanties? Dan kijkt de Belastingdienst streng mee. Een BV mag geen sinterklaas spelen voor de directeur-grootaandeelhouder (DGA).

Als je in het huis verblijft, moet je de BV een marktconforme huur betalen. Doe je dat niet? Dan ziet de fiscus het voordeel dat je hebt (gratis verblijf) als een dividenduitkering. Daarover moet je alsnog belasting betalen. Bovendien zijn de kosten van de woning dan vaak niet meer aftrekbaar in de BV. Het advies is simpel. Zorg voor een zakelijke huurovereenkomst tussen jou en je eigen BV. Betaal netjes de huur die een willekeurige derde ook zou betalen.

Verhuur aan derden

Koop je het pand puur als belegging voor de verhuur? Dan is de BV vaak een overzichtelijke optie. De huurinkomsten komen in de BV. De kosten gaan eraf. Wat overblijft is winst.

Let wel op de btw. Bij verhuur van een vakantiewoning (kort verblijf) ben je vaak btw-plichtig. Dat is gunstig bij de aanschaf van een nieuwbouwwoning, omdat je de btw op de aankoopprijs kunt terugvorderen. Bij verhuur moet je dan wel 9% btw afdragen over de huurinkomsten.

Een huis in het buitenland

Droom je van een villa in Spanje of Oostenrijk? Dan wordt het complexer. Elk land heeft zijn eigen belastingregels. Vaak geldt de regel dat onroerend goed belast is in het land waar de stenen staan.

Als je met een Nederlandse BV een huis in Frankrijk koopt, krijg je te maken met Franse belastingen. Nederland heeft met veel landen verdragen om dubbele belasting te voorkomen. Toch brengt dit extra administratie en kosten met zich mee. Je hebt vaak lokale adviseurs nodig. Soms is het in het buitenland fiscaal gunstiger om het pand juist privé te houden. Dit hangt volledig af van de lokale wetgeving.

Verkopen aan jezelf of een ander

Stel, je wilt de woning na tien jaar verkopen. Verkoop je aan een derde? Dan is de overwaarde winst voor de BV. Hierover betaal je vennootschapsbelasting.

Wil je de woning vanuit de BV aan jezelf in privé verkopen? Dat kan. Maar ook hier geldt: zakelijkheid voorop. De BV moet verkopen tegen de actuele marktwaarde. Je hebt dus een taxatierapport nodig. Is de waarde gestegen? Dan tikt de BV af bij de fiscus. Je kunt het huis niet voor een vriendenprijsje overnemen. Dat ziet de inspecteur als verkapt dividend.

Verborgen kosten en administratie

Een pand in de BV betekent administratie. De woning komt op de balans. Je moet jaarrekeningen opstellen of laten opstellen.

Houd rekening met de volgende zaken:

• Hogere accountantskosten
• Zakelijke rentetarieven (vaak hoger dan privéhypotheken) bij financiering
• Mogelijke forensenbelasting of toeristenbelasting
• Complexere belastingaangiftes

Tips en Tricks voor de aankoop

Overweeg je de stap? Hier zijn een paar handige tips om in het achterhoofd te houden:

• Reken alles door: Maak een vergelijking tussen Box 3 (privé) en de BV over een periode van 10 of 15 jaar.
• Splitsing is mogelijk: Soms kun je het pand privé kopen en de verbouwing door de BV laten financieren (zakelijke lening). Dit heeft wel fiscale haken en ogen.
• Kijk naar de toekomst: Heb je het geld in de BV later nodig voor je pensioen? Vastgoed is niet altijd snel liquide te maken.
• Btw-teruggave: Bij nieuwbouw kan de btw-teruggave via de BV zeer aantrekkelijk zijn, mits je gaat verhuren.

Conclusie: Maatwerk is vereist

Is het interessant om een vakantiewoning met BV te kopen? Deze vraag vormt de kern van je keuze en verdient serieuze overweging bij het nemen van een beslissing. Is een vakantiewoning kopen met een BV interessant? Het antwoord is niet zwart-wit. Het hangt af van je doel. Gaat het om rendement, eigen plezier of een mix? Heb je veel geld in de holding of juist privé? De fiscale regels veranderen bovendien regelmatig. Wat vandaag gunstig is, kan morgen anders zijn.

Wil je zeker weten wat voor jouw situatie de beste keuze is? Laat je goed informeren door specialisten. Bezoek eens de Second Home Beurs in Nederland of België. Hier vind je niet alleen een prachtig aanbod aan droomwoningen. Je komt er ook in contact met diverse experts. Van fiscalisten en makelaars tot juridisch adviseurs.

Tijdens de beurs worden diverse seminars georganiseerd. Deze zijn gratis toegankelijk voor bezoekers. Ze gaan dieper in op de aankoop, financiering en fiscale aspecten in binnen- en buitenland. Het is de perfecte, oriënterende start voor jouw zoektocht naar een zorgeloos Second Home.