Kan ik hypotheekrente aftrekken in Nederland of Spanje?

Overweegt u een (tweede) huis in het buitenland, specifiek in het zonnige Spanje? Een veelgehoorde vraag is dan: “Kan ik de hypotheekrente aftrekken in Nederland of Spanje?”. Het korte antwoord is genuanceerd. Ja, onder bepaalde voorwaarden kan de rente op een lening voor een woning in Spanje aftrekbaar zijn, maar de regels verschillen aanzienlijk tussen beide landen en hangen sterk af van uw persoonlijke situatie.

De fiscale regels in Nederland ontrafeld

Wanneer u in Nederland woont en een tweede huis in Spanje koopt, komt de vraag over hypotheekrenteaftrek al snel naar boven. Het is belangrijk om hier een duidelijk onderscheid te maken tussen de fiscale behandeling van een hoofdverblijf en een tweede woning.

Hypotheekrenteaftrek voor een tweede huis in het buitenland

De regels zijn hier heel duidelijk over: sinds 1 januari 2021 is de hypotheekrente voor een tweede woning niet meer aftrekbaar in Nederland. Dit geldt dus ook voor een vakantiewoning in Spanje. Vóór deze datum kon u de rente nog aftrekken van uw inkomsten in box 3, maar deze regeling is komen te vervallen.

Hoe wordt uw Spaanse woning dan belast in Nederland? Een tweede huis in Spanje wordt gezien als vermogen en moet u opgeven in box 3 van uw Nederlandse belastingaangifte. Hierbij geeft u de waarde van de woning aan, minus de eventuele hypotheekschuld. Omdat Spanje ook belasting heft over onroerend goed (de Impuesto sobre Bienes Inmuebles of IBI), heeft Nederland een belastingverdrag met Spanje gesloten om dubbele belasting te voorkomen. U krijgt daarom in Nederland een vrijstelling voor dit vermogensdeel, wat betekent dat u er hier per saldo meestal geen inkomstenbelasting over betaalt.

Verhuizen naar Spanje: wat gebeurt er met uw hypotheek?

Wat als u besluit permanent naar Spanje te verhuizen en uw Nederlandse woning aanhoudt en verhuurt? In dat geval wordt u fiscaal inwoner van Spanje. Uw Nederlandse woning verhuist dan fiscaal van box 1 naar box 3 in uw (migratie)aangifte in Nederland. De hypotheekrente is dan niet langer aftrekbaar. U betaalt in Nederland belasting over de WOZ-waarde minus de hypotheekschuld, met toepassing van het belastingverdrag met Spanje.

De Spaanse belastingregels voor uw woning

Spanje kent zijn eigen fiscale systeem met specifieke regels voor woningeigenaren. Of u nu fiscaal inwoner bent of niet, u krijgt te maken met de Spaanse belastingdienst. De mogelijkheden voor hypotheekrenteaftrek zijn hier anders dan in Nederland.

Hypotheekrenteaftrek voor residenten in Spanje

Bent u fiscaal inwoner (resident) in Spanje? Dan kon u tot voor kort profiteren van een regeling voor hypotheekrenteaftrek (deducción por inversión en vivienda habitual). Deze regeling was echter alleen van toepassing op de hoofdwoning (vivienda habitual) en is voor aankopen na 1 januari 2013 grotendeels afgeschaft.

Er bestaan nog enkele overgangsregelingen voor mensen die hun woning vóór die datum hebben gekocht. Als u nu een huis koopt in Spanje om er permanent te wonen, kunt u in de meeste gevallen geen hypotheekrente meer aftrekken van uw Spaanse inkomstenbelasting (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas of IRPF).

Belastingen voor niet-residenten

Als u in Nederland woont en een vakantiehuis in Spanje bezit, wordt u door de Spaanse fiscus gezien als niet-resident. U kunt dan geen hypotheekrente aftrekken. U betaalt wel twee soorten belasting in Spanje:

1. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Dit is de gemeentelijke onroerendgoedbelasting. De hoogte wordt bepaald door de gemeente en is gebaseerd op de kadastrale waarde (valor catastral) van uw woning.
2. Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR): Dit is een inkomstenbelasting voor niet-residenten. Zelfs als u de woning niet verhuurt, gaat de Spaanse fiscus uit van een “fictief huurinkomen”. U betaalt belasting over een percentage van de kadastrale waarde. Verhuurt u de woning wel? Dan betaalt u belasting over de daadwerkelijke huurinkomsten.

Een rekenvoorbeeld: Nederland vs. Spanje

Laten we de situatie concreet maken. Stel, u woont in Nederland en koopt een appartement in de regio Valencia voor €250.000 met een hypotheek van €150.000.

• In Nederland: U geeft de waarde van het appartement (€250.000) en de schuld (€150.000) aan in box 3. Per saldo wordt uw vermogen in box 3 dus met €100.000 verhoogd. De rente die u over de €150.000 betaalt, is niet aftrekbaar. Dankzij het belastingverdrag krijgt u echter een aftrek ter voorkoming van dubbele belasting, waardoor u over deze €100.000 in Nederland geen vermogensbelasting betaalt.
• In Spanje: U betaalt jaarlijks de IBI aan de gemeente. Daarnaast doet u jaarlijks aangifte voor de IRNR over het fictieve huurwaardeforfait. De hypotheekrente kunt u hier niet in mindering brengen.

De conclusie is helder: als Nederlands inwoner met een tweede huis in Spanje is directe hypotheekrenteaftrek in geen van beide landen mogelijk. De fiscale structuren zorgen er wel voor dat u niet dubbel belast wordt over het vermogen zelf.

Vind de juiste informatie bij de Second Home Beurs

Droomt u van een eigen plek onder de Spaanse zon, maar ziet u door de bomen het bos niet meer als het gaat om fiscale regels, hypotheken en juridische zaken? De complexiteit van internationale wet- en regelgeving kan overweldigend zijn. Het is cruciaal om goed geïnformeerd te zijn voordat u de stap zet. Fiscale fouten kunnen immers duur uitpakken.

Hier speelt de Second Home Beurs een onmisbare rol. Op de beursvloer vindt u alle expertise die u nodig heeft, verzameld onder één dak. Denk aan:

• Fiscale adviseurs: Specialisten die alles weten over de belastingverdragen tussen Nederland en Spanje.
• Juristen en advocaten: Experts op het gebied van Spaans vastgoedrecht.
• Hypotheekverstrekkers: Banken en adviseurs die gespecialiseerd zijn in financieringen voor buitenlands vastgoed.
• Makelaars: Professionals met een uitgebreid aanbod van woningen in heel Spanje.

De Second Home Beurs is de ideale plek om uw vragen te stellen en persoonlijk advies in te winnen. U kunt vrijblijvend seminars bijwonen en in gesprek gaan met experts die uw situatie begrijpen. Maak uw droom concreet en voorkom onaangename verrassingen. Bezoek de Second Home Beurs en zet de eerste, goed geïnformeerde stap naar uw huis in Spanje!