Een tweede woning is heerlijk: een plek om even weg te zijn, samen te komen met familie of gewoon lekker te genieten van je vrije tijd. Maar naast al dat plezier komt er ook een minder gezellige gast om de hoek kijken: box 3. In deze blog neem ik je op een toegankelijke manier mee door de regels voor 2025 en 2026 en werp ik alvast een blik vooruit op 2028, wanneer we naar verwachting eindelijk overstappen naar belastingheffing op basis van werkelijk rendement. Ook de tegenbewijsregeling, die tot die tijd van kracht blijft, leg ik je uit.

Eerst even het speelveld: tweede woning = “overige bezittingen”

In box 3 vallen bijvoorbeeld je spaargeld, beleggingen en een tweede huis. Voor een tweede woning hoor je in de categorie “overige bezittingen”. Dat is belangrijk, want elk ‘bakje’ heeft z’n eigen forfaitair rendement (fictief percentage). Over die fictieve opbrengst betaal je box 3 belasting. De box 3 belasting bedraagt in 2025 36%.

2025: forfaits en vrijstelling

Voor je voorlopige aanslag 2025 werkt de Belastingdienst met de volgende fictieve percentages:

• Banktegoeden: 1,44%
• Overige bezittingen (incl. vastgoed): 5,88%
• Schulden: 2,62% (dit is een negatief rendement; het verlaagt dus je box-3-inkomen)

Het heffingsvrij vermogen is in 2025 € 57.684 per persoon (dus € 115.368 samen met je fiscale partner).

Wat betekent dat voor een tweede huis?

Vuistregel: in 2025 is de belastingdruk op “overige bezittingen” ongeveer 5,88% × 36% ≈ 2,12% van de waarde die in box 3 valt (zonder rekening te houden met het heffingsvrij vermogen en je totale vermogensmix). Het fictieve rendement van 5,88% wordt veelal gerekend over de WOZ-waarde van het vastgoed. Bij langdurige verhuurde woningen kan de leegwaarderatio van toepassing zijn.

Voorbeeld 2025 (alleenstaand) zonder rekening te houden met het heffingsvrij vermogen

Stel: WOZ-waarde tweede woning € 350.000
Geen box 3 schulden of ander vermogen.
Fictieve opbrengst: 5,88% × € 350.000 = € 20.580.

Box 3 belasting: 36% × € 20.580 = € 7.408.

Let op: Dit is een benadering voor inzicht; in de werkelijke berekening weegt de Belastingdienst per categorie en kan het anders uitpakken bij gemengde vermogens en het toepassen van het heffingsvrij vermogen.

2026: zwaarder forfait voor ‘overige bezittingen’ + lagere vrijstelling

De overgang naar werkelijk rendement is verschoven naar 2028. Om het financieringsgat te dichten, wordt het forfait voor “overige bezittingen” naar verwachting in 2026 verhoogd naar circa 7,78% en gaat het heffingsvrij vermogen omlaag naar € 51.396 (alleenstaand). Het box 3 tarief blijft 36%.

Gevolg: de vuistregel voor vastgoed schuift op naar 7,78% × 36% ≈ 2,80% effectieve druk op het deel van je vermogen dat in ‘overige bezittingen’ valt.

Voorbeeld 2026 (zelfde woning en situatie):

Fictieve opbrengst: 7,78% × € 350.000 = € 27.230.

Box 3 belasting: 36% × € 27.230 = € 9.802.

Verschil t.o.v. 2025: grofweg +€ 2.394 bij gelijkblijvende waarden (geen andere bezittingen of schulden en zonder rekening te houden met het heffingsvrij vermogen).

Verhuurd of (deels) zelf gebruiken? Leegwaarderatio en eigen gebruik

Stel, je hebt een tweede woning die je verhuurt. In dat geval kan de Belastingdienst rekening houden met de zogenoemde leegwaarderatio. Dat klinkt technisch, maar het komt erop neer dat de waarde van je woning in box 3 vaak wat lager uitvalt als je langdurig verhuurt. Hoeveel lager precies, hangt af van de verhouding tussen de ontvangen huur en de WOZ-waarde van het pand. Bij de verhuur van een vakantiewoning is dit veelal niet van toepassing, omdat hier slechts sprake is van kortdurende verhuur.

Gebruik je de woning juist vooral zelf, bijvoorbeeld als vakantiehuis, dan werkt het net even anders. Tot en met 2025 hoefde je bij het toepassen van de tegenbewijsregeling geen rekening te houden met een fictieve huurwaarde voor dat eigen gebruik. Dat was het gevolg van uitspraken van de rechter. Vanaf 2026 verandert dit echter: het voordeel dat je hebt van eigen gebruik moet dan wel worden meegenomen in je berekening wanneer je tegenbewijs levert.

De tegenbewijsregeling (tot 2028): wanneer loont die voor een tweede woning?

Tot aan de komst van het nieuwe box 3-stelsel heb je een keuzemogelijkheid: naast de standaard forfaitaire berekening kun je ook gebruikmaken van de tegenbewijsregeling. Dat betekent dat je de Belastingdienst mag laten zien wat je werkelijke rendement is en als dat lager uitvalt dan het forfait, wordt je belasting daarop gebaseerd.

Tot en met 2025 was dit vaak interessant voor eigenaren van een vakantiehuis dat ze zelf gebruikten. Het eigen gebruik hoefde toen namelijk niet als fictief voordeel te worden meegerekend in de tegenbewijsberekening. Maar vanaf 2026 verandert de spelregel: het voordeel dat je hebt van eigen gebruik telt voortaan wel mee. En nog iets om rekening mee te houden: bij de tegenbewijsregeling geldt geen heffingsvrij vermogen. Je vergelijkt dus puur je werkelijke rendement met het forfait.

Wanneer kan dit gunstig zijn? Denk aan situaties waarin je woning nauwelijks in waarde stijgt of zelfs iets daalt, en je daarnaast ook maar weinig huur ontvangt. Dan is je werkelijke rendement vaak lager dan het forfait, en kan tegenbewijs lonen. Heb je daarentegen een huis dat flink in waarde stijgt of waarvan de huurinkomsten hoog zijn, dan ben je meestal beter af met de forfaitaire berekening.

Belangrijk is wel dat je je verhaal goed kunt onderbouwen. Zorg dus dat je WOZ-beschikkingen, huurovereenkomsten, ontvangen huur, financieringslasten en waardemutaties netjes vastlegt. Daarmee kun je overtuigend aantonen dat je werkelijke rendement inderdaad lager uitvalt.

2028: eindelijk naar belasting op werkelijk rendement

Volgens de huidige planning treedt op 1 januari 2028 de Wet werkelijk rendement box 3 in. Daarmee wordt een grote stap gezet: de belastingheffing in box 3 verschuift van een fictief rendement naar het werkelijke rendement. Dat betekent dat niet langer een gemiddeld percentage (het forfait) bepaalt hoeveel je moet betalen, maar dat er echt wordt gekeken naar wat je hebt verdiend of juist verloren.

Wat valt er straks onder werkelijk rendement?

Het nieuwe stelsel maakt onderscheid tussen:

• Direct rendement: dit zijn de opbrengsten die je jaarlijks daadwerkelijk ontvangt, zoals rente op spaargeld, dividend uit beleggingen en, voor tweede woningen, de huurinkomsten.
• Indirect rendement: dit gaat over de waardeveranderingen van je bezittingen. Voor aandelen of obligaties wordt dit jaarlijks belast via een zogenoemde vermogensaanwasbelasting. Voor vastgoed, waaronder je tweede woning, geldt echter een belangrijke uitzondering: hier komt een vermogenswinstbelasting.

Vastgoed: waardestijging pas bij verkoop belast

Bij vastgoed hoef je dus niet elk jaar belasting te betalen over papieren waardestijgingen. In plaats daarvan wordt de belasting pas geheven op het moment dat de waardestijging ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd, bijvoorbeeld bij verkoop. Op dat moment wordt gekeken naar het verschil tussen de verkoopopbrengst en de beginwaarde. Dat verschil wordt aangemerkt als vervreemdingsvoordeel en vormt samen met je directe rendement de belastbare basis.

Voor woningeigenaren is dit een groot verschil met het huidige systeem: waar je nu vaak jaar in jaar uit belasting betaalt over een forfaitair rendement, schuift de belastingdruk op de waardestijging in het nieuwe systeem door naar het moment van verkoop.

Kostenaftrek en verliesverrekening

Het nieuwe stelsel kent daarnaast een belangrijk voordeel: kosten die aantoonbaar direct samenhangen met het behalen van rendement zijn aftrekbaar. Voor tweede woningen betekent dat bijvoorbeeld:

• rente over een box 3 hypotheek
• onderhoudskosten
• makelaars- of beheerkosten bij verhuur

Daar komt bij dat verliezen kunnen worden verrekend.

Naast de jaarlijkse onderhoudskosten, die vanaf 2028 aftrekbaar worden van je directe rendement, heb je als eigenaar van een tweede woning vaak ook te maken met verbeteringskosten. Denk aan een nieuwe keuken, een aanbouw of het vervangen van enkel glas door HR++glas. Het gaat hier dus niet om kosten om het huis in goede staat te houden, maar om investeringen die de woning blijvend verbeteren of in waarde doen stijgen.

Let op: tot en met 2027 (tegenbewijsregeling): kosten (anders dan rente) niet aftrekbaar.

Geen jaarlijkse aftrek, maar verwerking bij verkoop

Verbeteringskosten kun je in het nieuwe stelsel niet direct in mindering brengen op je jaarlijkse huurinkomsten of andere directe opbrengsten. Ze vallen namelijk niet onder ‘kosten om rendement te behalen’, maar onder investeringen in je vermogen.

Het goede nieuws: deze uitgaven gaan niet verloren voor de belasting. Ze worden verwerkt in de vermogenswinstbelasting op het moment dat je de woning verkoopt. Concreet betekent dit dat de verkrijgingsprijs (de waarde die als startpunt geldt) wordt verhoogd met de gedane verbeteringsinvesteringen. Hierdoor wordt de latere verkoopwinst lager en betaal je dus minder belasting op dat moment.

Voorbeeld:

Stel, je tweede woning heeft op 1 januari 2028 een vastgestelde beginwaarde van € 300.000. In 2030 besluit je een luxe keuken en badkamer te plaatsen voor in totaal € 40.000. In 2035 verkoop je de woning voor € 400.000.

Zonder correctie zou je vervreemdingsvoordeel (verkoopprijs – beginwaarde) uitkomen op € 100.000.
Maar dankzij de verbetering (keuken + badkamer) wordt je beginwaarde verhoogd naar € 340.000.
Je vervreemdingsvoordeel daalt daardoor naar € 60.000, en daar betaal je belasting over.

Belangrijk onderscheid: onderhoud versus verbetering

• Onderhoud: noodzakelijk om de woning in de bestaande staat te behouden (schilderwerk, reparatie dak, etc.). Dit mag vanaf 2028 jaarlijks in mindering worden gebracht op de huurinkomsten.
• Verbetering: verhoogt de kwaliteit of waarde van de woning structureel (aanbouw, nieuwe keuken, energiebesparende verbouwing). Dit telt niet jaarlijks mee, maar verlaagt de uiteindelijke winst bij verkoop.

Tot slot

Een tweede woning is een bron van plezier, maar ook van fiscale aandachtspunten. De overgangsjaren 2026 en 2027 brengen naar verwachting flink hogere forfaits met zich mee, terwijl 2028 een fundamentele omslag betekent naar belasting op werkelijk rendement. Voor jou als eigenaar kan dat een flinke impact hebben (positief of negatief) afhankelijk van hoe je jouw woning gebruikt, financiert en onderhoudt.

Het goede nieuws: met slimme keuzes, tijdige planning en een scherp oog voor de regels is er vaak veel belasting te besparen. En daar help ik je graag bij.

Wil je weten hoe jij jouw tweede woning het beste fiscaal kunt structureren, welke aftrekposten voor jou relevant zijn en of de tegenbewijsregeling je nu al voordeel kan opleveren? Neem dan contact met me op voor een gesprek. Samen zorgen we dat je zo min mogelijk box 3 belasting betaalt en zo veel mogelijk overhoudt aan je tweede woning.

Leon Scheffel | Adviseur van Morgen | https://adviseurvanmorgen.nl/