Een huis kopen in Oostenrijk

In Oostenrijk zijn de 4 volgende stappen verplicht om een woonhuis op naam te krijgen. Dit geldt zowel voor bestaande woningen (bestehende Häuser) als nieuwbouwwoningen (neu zu errichtende Wohnhäuser). 

• Verklaring van Bouw- en Woningtoezicht (Bescheinigung der Baube-hörde)
• Vaststelling van de gebruikswaarde van de woning (Nutzwertfest-setzung); Bijvoorbeeld: woning nummer 3 heeft een Nutzwert van 102 op een totale Nutzwert van 1346. In dit geval heeft woningnummer 3 een aandeel in de Liegenschaft van 102/1346. Om woningnummer 3 te verwerven moet men een mede-eigendomsaandeel (Miteigentums-anteile) verwerven van 7,58 % in de totale Liegenschaft. Basis voor de berekening van de Nutzwerte is de gebruiksoppervlakte (Nutz-fläche) van de woning.
• Als koper en verkoper het eens zijn over het object (Kaufobjekt) en de koopsom (Kaufpreis) wordt er een Wohnungseigentumsvertrag getekend. Voor het afsluiten van koopovereenkomsten gelden geen wettelijk voorgeschreven formulieren. Men kan zelfs ook mondeling tot een overeenkomst komen, maar er wordt aangeraden de gemaakte afspraken op papier te zetten met de huidige eigenaar die zijn woning verkoopt. (juridisch gesproken verklaart de verkoper dat hij: seinen Liegenschaftsanteil mit dem damit verbundenen Wohnungseigentum an einem bestimmten Objekt verkauft). Uiteindelijk worden in een Wohnungseigentumsvertrag alle (kandidaat) kopers en mede-eigenaren van de Liegenschaft benoemd.
• Registratie van het koopcontract in het kadaster (Grundbücherliche Eintragung des Wohnungseigentumsvertrages = Verbücherung).

Een huis kopen in Oostenrijk: Het Angebot

Wanneer u als kandidaat koper één of meer woningen bezichtigd heeft en u interesse toont in één van de woningen dan zullen de verkoper en zijn makelaar u zo snel mogelijk een aanbod (An(ge)bot) tot (ver)koop willen laten ondertekenen. Zo’n aanbod is echter niet zo onschuldig als het lijkt. U moet zich er als koper van bewust zijn dat wanneer u zo’n aanbod ondertekent u bereid bent het bezichtigde huis te kopen tegen de aangeboden prijs. Door als koper zo’n aanbod te ondertekenen verbindt u zich de woning te kopen. Daarentegen kan de verkoper meerdere aanbiedingen tot verkoop aan verschillende kopers overleggen en ingaan op het beste bod van één van de kopers. Weet u zeker dat u een bod wilt doen dan kunt u dat bekrachtigen met de ondertekening ervan. De verkoper heeft een bepaalde tijd om op uw bod in te gaan. Meestal geldt er een termijn van 2 weken, tenzij anders is overeengekomen.

In het Angebot worden slechts de hoofdpunten vermeld, waaronder men wil kopen. Andere voorwaarden kunnen in een later stadium in de overeenkomst worden opgenomen. Aanvullende voorwaarden mogen echter niet onuitvoerbaar zijn en/of nadelig uitpakken voor de (ver)koper en/of in strijd zijn met eerder overeengekomen afspraken. Toezeggingen van de verkoper (bijvoorbeeld wat er in het huis achter blijft, welke doorlopende kosten hij voor zijn rekening neemt etc.) moet u ook in het Angebot opnemen. Anders kan de verkoper al of niet bewust vergeten welke toezeggingen hij in een eerder stadium heeft gedaan als de koopovereenkomst opgesteld wordt.

Waaraan te denken voordat men een bod doet / overeenkomst tekent?

• Zorg voor passende financiering (voorwaarden, en tot welk bedrag u een krediet kunt krijgen).
• Wanneer u geïnteresseerd bent in een bepaald object vraag hiervan dan een kadastraal uittreksel op.
• Vraag bij bouw- en woningtoezicht (Baubehörde) naar de bouwakte (Bauakt).
• Als er sprake is van een wooncomplex en er meerdere eigenaren gebruik maken van de betreffende Liegenschaft informeer dan of er geen achterstallige betalingen zijn. Informeer ook hoe het staat met de reserves en/of er in de nabije toekomst dure onderhoudswerkzaamheden gepland staan, waarvoor u extra moet gaan bijdragen.
• Informeer bij bouw- en woningtoezicht  of er voor de woning een Benutzungsbewilligung (gebruikstoestemming/ bewoonbaarheidsverklaring) is afgegeven. Ook aan- en verbouwingen, plaatsing van schuren/garages etc. moet in overeenstemming zijn met de bouwvoorschriften van de Baubehörde.