Een huis financieren in Frankrijk

Er bestaan bij de aankoop voor Frans onroerend goed mogelijkheden om een hypotheek te verkrijgen bij zowel Franse als een aantal Nederlandse banken. Franse banken verstrekken hypotheken aan zowel ingezetenen als niet-ingezetenen in Frankrijk, maar tegen afwijkende voorwaarden. Nederlandse banken zijn de laatste jaren echter terughoudender geworden bij het verstrekken van een hypotheek op een huis in Frankrijk

Maximale hypotheekverstrekking

De meest prangende vraag onder Nederlanders die in Frankrijk een huis willen kopen is: Wat kan ik maximaal lenen? Als u geen inkomen uit Franse bron ontvangt en u niet in Frankrijk woonachtig bent, hoeft u in principe niet te rekenen op een 100% financiering van uw Franse huis. In het algemeen kunt u maximaal 85% van de aankoopprijs exclusief notariskosten financieren. Het komt er in de meeste gevallen dus op neer dat u minimaal 15% van de aankoopsom + notariskosten met eigen geld moet financieren.

Reden dat Franse banken geen 100% financiering aanbieden aan niet-ingezetenen is, dat Franse banken geen grip op inkomen, vermogen, schulden van een klant buiten Frankrijk hebben. Door slechts 85% te financieren bouwen Franse banken een extra zekerheid in. Om deze reden zijn sommige Franse banken helemaal niet bereid een hypotheek te verstrekken aan buitenlanders.

Om volledig zeker te zijn hoeveel u aan Franse hypotheek kunt krijgen, zal de Franse bank de woning taxeren en de locatie/situering, soort onroerend goed en de staat ervan beoordelen. Het uiteindelijke taxatierapport bepaalt de hoogte van de hypotheek. Het kan dus zijn, dat de Franse bank besluit minder dan de eerder genoemde 85% te financieren. De maximale leensom zal verder mede afhankelijk zijn van het inkomen, hoogte van lopende kredietlasten, huurverplichtingen, alimentatie en uw leeftijd.

In Frankrijk wordt de algemene regel aangehouden dat ca. 1/3 van het bruto inkomen besteed mag worden aan hypotheeklasten (aflossing en rente-betaling). Afhankelijk van uw (financiële) en persoonlijke situatie kan de bank bij stabiele financiële omstandigheden een criteria van 40% aanhouden als verantwoord leenbedrag t.o.v. uw inkomen, maar als de bank twijfelt over uw financiële situatie zal het niet verder willen gaan dan 20% van uw inkomen. 

Maximale looptijd

De looptijd van de hypotheek verschilt van bank tot bank. Maar de gemiddelde looptijd bij de meeste banken ligt rond de 25 jaar. Met de huidige lage rente, het grote actuele aanbod en de aantrekkelijke huizenprijzen (verschilt per regio) zijn er op dit moment volop kansen  om in Frankrijk een woning te kopen. Omdat de Franse banken een overlijdensrisico verplicht stellen bij het afsluiten van een hypotheek kan de looptijd hierdoor beperkt worden. 

Leeftijdsgrenzen

 De leeftijd waarop banken nog bereid zijn een hypotheek te verstrekken ver-schilt nogal van bank tot bank. In ieder geval is er geen Franse wettelijke regeling voor wat betreft hypotheken die hypotheek looptijden verbiedt boven een bepaalde leeftijd. Voor de meeste banken geldt dat ze kunnen financieren zolang er ook maar een overlijdensrisicoverzekering kan worden afgesloten tot het einde van de looptijd.

Wel speelt er dat er in Frankrijk wetgeving is ter bescherming van con-sumenten tegen ‘woekerrente’ (l’article L313-3 du code de la consommation (onderdeel van de ‘loi Lagarde’)); die wetgeving omvat dat de totale leningkosten – de Taux effectif global (TAEG / TEG), te weten de hypotheekmaandlast, verzekeringspremie, en alle overige kosten (berekent door de eenmalige kosten uit te smeren over de hele looptijd) – niet boven een bepaald maximum mogen uitkomen. Aangezien er bij hogere leeftijden hogere verzekeringspremie’s voor overlijdensrisicoverzekeringen aan de orde zijn bestaat bij hogere leeftijden eerder het probleem dat deze grens wordt overschreden en dat dit dus een showstopper is voor het verkrijgen van een hypotheek.

Er is één Franse landelijk opererende bank die niet-resident kopers in Frankrijk in bijna alle gevallen kan financieren tot het 80ste levensjaar (dat is dus de eindleeftijd). Als het lukt een ‘senioren verzekering’ te vinden die betaalbaar is dan kan er ook tot hogere leeftijden verstrekt worden. Er zijn seniorenverzekeringen die tot wel het 85ste levensjaar kunnen verzekeren, dus in theorie kan er tot het 85ste levensjaar een hypotheek worden afgesloten. In de praktijk is het zo dat hypotheken die doorlopen tot boven het 80ste levensjaar zelden worden afgesloten omdat het te duur wordt. 

Andere banken – met name regionaal opererende banken – stellen het verplicht om een verzekering af te sluiten bij hun ‘eigen’ verzekerings-maatschappij en meestal kunnen die tot lagere leeftijden verzekeren. Daarbij moet gedacht worden aan een looptijd tot maximaal het 70ste of 75ste levensjaar.

Maximale startleeftijd

Wat betreft de maximale startleeftijd is de omvang van het inkomen ten opzichte van de bestaande en toekomstige kredietlasten (de toetsing op inkomen) bepalend. Immers, hoe hoger de startleeftijd, hoe korter de maximale looptijd. En hoe korter de looptijd hoe hoger de maandlast (er wordt gerekend en getoetst met de maandlasten van een annuïteitenhypotheek). Hoe hoger de maandlast hoe eerder de grenzen van het maximaal haalbare leenbedrag conform de acceptatiepolitiek van de bank in beeld komen. Dit komt dus neer op de constatering dat hoe hoger de startleeftijd hoe lager het maximaal te lenen bedrag zal zijn. 

Overlijdensrisicoverzekering

In principe zullen Franse banken in de meeste gevallen een overlijdensrisico-verzekering verplicht stellen als u een hypotheek wilt afsluiten. Als het afsluiten van zo’n verzekering problemen oplevert kan dit dus ook gevolgen hebben voor het verkrijgen van een hypotheek.

Financiële reserve

Banken zullen een financiële buffer (spaarcapaciteit) verlangen van hun klant-en, om te voorkomen dat ze bij een zuchtje tegenwind in betalingsproblemen komen bij de maandelijkse hypotheekverplichtingen. Ook na de aankoop van de woning met eigen geld willen de banken nog voldoende eigen spaarcapaciteit zien dat niet afkomstig is van een andere lening, erfenis of schenking.

Bovengenoemde factoren bepalen uw financiële plaatje en koopbudget. Bedoeling is dat u kunt genieten van uw Franse huis en niet dat het een finan-ciële molensteen om uw nek wordt. Koop daarom liever een iets goedkoper huis dat beter bij uw budget past.

Hypotheekbescherming middels verzekering

Er is geen Franse wet die een overlijdensrisicoverzekering verplicht stelt bij het afsluiten van een hypotheek in Frankrijk bij een Franse bank. Echter, Franse banken zullen deze doorgaans wel verplicht stellen omdat ze geen risico willen lopen op problemen bij overlijden van (één van) de kredietnemer(s). Uitzonderingen kunnen dus wel worden gemaakt. Banken zullen hiertoe mogelijk bereid zijn indien er meer dan voldoende vermogen kan worden aangetoond of bijvoorbeeld wanneer er een zeer beperkt leenpercentage aan de orde is.