Vakantiewoning in Duitsland kopen

Genieten met een aantrekkelijk rendement

Genieten van een vakantiewoning dichtbij huis, dit kan met een vakantiewoning in Duitsland. Duitsland kent een goed investeringsklimaat voor de aankoop van een recreatiewoning. Populaire gebieden als de Eifel en Winterberg bieden over het algemeen goede verhuurrendementen. Daarnaast zijn er natuurlijk genoeg andere argumenten om te investeren. Een vakantiewoning in Duitsland kopen is misschien niet de eerste gedachte, maar toch is Duitsland ongekend populair. Wat veel mensen niet weten is dat Duitsland een zeer interessant vakantieland is voor een korte of lange vakantie. Dit komt voor de eventuele verhuur van uw vakantiewoning alleen maar ten goede. Belangrijk om te weten is wel dat de aankoop van een woning anders gaat dan in Nederland. Laat u dus goed informeren of lees alvast de onderstaande informatie voordat u overgaat tot de aanschaf van een vakantiewoning in Duitsland.

Tweede huis in Duitsland: Het koopproces

In Duitsland moet men voor het verwerven van eigendom twee overeenkom­sten afsluiten te weten: 1) Kaufvertrag 2) Auflassung. Vervolgens dient het eigendom op uw naam te worden ingeschreven in het kadaster (= Grundbuch). Allereerst sluit u een 1) Kaufvertrag(koopovereenkomst) vervolgens moeten beide partijen het eens zijn, dat het eigendom van het stuk grond en de woning aan de koper wordt overgedragen. Dit wordt in Duitsland 2) Auflas­sunggenoemd. Tenslotte moeten de eigendomswijzigingen in het Grund­buch worden inge­schreven. Pas nadat de naam van de nieuwe eigenaar in het Grund­buch is ingeschreven is de koper definitief de nieuwe eigenaar.

Notariële akte

Zowel nieuwbouw als bestaande bouw kan juridisch alleen in combinatie met het daarbij behorende grondstuk worden verworven. Wie een stuk grond koopt, verwerft daarmee automatisch de zich daarop bevin­dende opstallen (gebouwen). Krachtens artikel 313 van het Duitse Burgerlijk Wetboek is bij de koop en verkoop van Duits onroerend goed een notariële akte vereist. De notariële akte is zowel vereist bij de Auflassung, als bij de koopovereenkomst (Kaufvertrag).Wie er zeker van wil zijn, dat hij het stuk grond van de verkoper in eigendom verkrijgt doet er goed aan zo spoedig mogelijk een afspraak te maken bij de notaris. Mondelinge overeen­komsten met de verkoper zijn in Duitsland niet bindend! Wanneer er geen vragen meer zijn dan kan men overgaan tot de ondertekening van de akte.

Vakantiewoning in Duitsland kopen: Verplichtingen koper

Een kandidaat-koper voor een tweede huis in Duitsland heeft in Duitsland bepaalde verplichtingen. De koper dient de staat van de woning en installaties (watertoe- en afvoer, riolering, elektra, verwar­ming etc.) zorgvul­dig na te gaan. Een koper kan de verkoper ná ondertekening van de koopovereenkomst niet meer aansprakelijk stellen voor (zichtbare) fouten of gebreken, welke de koper tijdens een zorgvuldige inspectie (vóór de koop) had kunnen constateren.

Van koopovereenkomst naar notariële akte
Wanneer de koopovereenkomst is afgesloten dan heeft de koper aanspraak op eigendomsoverdracht. In Duitsland is het gebruikelijk, dat in de koopovereenkomst (Kaufvertrag) tevens de Auflassung wordt opgenomen; dit om notariskosten te beper­ken.

Ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst
In Duitsland is het niet gebruikelijk om een financieringsvoorbehoud (middels een ontbindende voorwaarde) in de koop­overeenkomst op te laten maken. Indien u dat als Nederlandse koper wel wilt dan kunt u uw notaris vragen een advies uit te brengen over de formulering van deze ontbindende voorwaarde. Houd een tijdsruimte van ca. 2 à 3 weken aan om uw financiering te regelen. Als de financiering echter nog niet zeker is dan doet u er toch goed aan om zo’n ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst op te nemen. Beide partijen spreken in deze ontbindende voorwaarde af binnen welke termijn de financiering geregeld moet zijn. Mocht het vóór een bepaalde datum niet lukken een financie­ring te regelen dan kunt u als koper de overeenkomst ontbinden. Ook wanneer een Auflassung is overeengekomen dan wordt deze ontbonden. Ook aantekenin­gen in het Grundbuch kunnen vervolgens op verzoek van de verkoper worden doorgehaald.

Inschrijving in het “Grundbuch”

Het Grundbuch is niet helemaal te vergelijken met het Nederlandse kadaster. Voor wat de inschrijving van het eigendom in het Grundbuch betreft zijn er echter nauwelijks relevante verschillen met de inschrijving van het onroerend goed in het Nederlandse kadaster. Alvorens de koopovereenkomst om te zetten in een notariële akte is de notaris wettelijk verplicht om het Grundbuch te raadplegen. De notaris onderzoekt of de gegevens in de koopovereenkomst overeenkomen met de gegevens in het Grund­buch.

Voorinschrijving/aantekening in het Grundbuch
Omdat het kadaster tijd nodig heeft om de inschrijving te verwerken kan de koper (via de notaris) meestal een aantekening (Auflassungsvormerkung) in het Grund­buch laten maken betreffende de overeenstemming tussen koper en verkoper over de eigendomsoverdracht. Als men zo’n aantekening niet maakt dan kan de verkoper in de tijd tussen ondertekening van de koopovereenkomst en definitieve inschrijving in het Grund­buch het eigendom overdragen aan een derde. Bovendien kan een schuldeiser (van de verkoper) in de tussentijd de executie van de grond en bebouwing trach­ten te bewerk­stelligen. Met een Auflassungsvormerkung kunt u bovenstaande problemen voorkomen. Wanneer er naar aanleiding van de koopovereenkomst problemen ontstaan dan dienen geschillen voor een Duitse rechtbank te worden opgelost.