Vakantiewoning in Zwitserland kopen

Genieten in zomer of winter

Alpenlanden zijn over het algemeen populair om een vakantiewoning te kopen en zo ook Zwitserland. Deze populariteit komt vooral doordat een vakantiewoning in Zwitserland zowel aantrekkelijk is in de zomer als de winter. Dit geld uiteraard ook voor de verhuur van de woning. Hierdoor zijn ondanks het hogere prijsniveau toch nog goede rendementen te behalen. Koopt u als niet-inwoner van Zwitserland een Zwitserse vakantiewoning, dan leidt dit in beginsel tot dubbele belastingheffing. In uw woonland betaalt u krachtens het woonplaats beginsel namelijk belasting over uw wereldinkomen. Aangezien uw tweede huis in Zwitserland onderdeel is van uw wereldinkomen, geeft u deze aan in de belastingaangifte in uw woonland. Daarnaast zal Zwitserland ook belasting willen heffen over deze woning, omdat deze zich op Zwitsers territorium bevindt.

Dit betekent dat u als niet-inwoner van Zwitserland te maken krijgt met Zwitserse belastingheffing over uw aldaar gelegen tweede woning. Ter voorkoming van deze dubbele heffing, maken landen doorgaans onderling (bilaterale) afspraken over de verdeling van de heffingsbevoegdheid. Deze afspraken worden vastgelegd in een belastingverdrag, waarin staat welk land over welke inkomstenbronnen belasting mag heffen. Over het algemeen wordt de heffingsbevoegdheid van onroerend goed toegewezen aan het land waar dit is gelegen. Dit betekent dat u als niet-inwoner van Zwitserland in Zwitserland belasting betaalt over uw aldaar gelegen vakantiewoning.

Belastingheffing over de Zwitserse vakantiewoning

Zwitserland is een confederatie die bestaat uit 26 kantons. Geen van deze kantons is hetzelfde. Ieder kanton is anders qua taal, klimaat en wetgeving. Ook veel belastingwetgeving wordt in Zwitserland op kantonaal niveau geregeld. Daarnaast kent Zwitserland uiteraard ook fiscale wetgeving op federaal en gemeentelijk niveau.

Lex Koller
Zodra een niet-ingezetene een Zwitserse bron van inkomsten heeft, wordt deze beperkt belastingplichtig in Zwitserland. Op federaal niveau heeft Zwitserland wetgeving die specifiek van toepassing is op niet-ingezetenen die onroerend goed in Zwitserland willen kopen. Deze regelgeving is vastgelegd in het Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, de zogenoemde Lex Koller. Hoewel dit een wet op federaal niveau is, kan deze wet in ieder kanton anders uitgevoerd worden.

Vergunning
Krachtens de Lex Koller heeft een niet-ingezetene van Zwitserland een vergunning nodig om daar onroerend goed te kunnen kopen. Deze zogenoemde buitenlandervergunningen worden slechts in beperkte aantallen verstrekt aan natuurlijke personen. Een niet-ingezetene kan zonder de buitenlandervergunning dus geen tweede woning aanschaffen in Zwitserland.

Overige restricties
Naast de buitenlandervergunning legt de Zwitserse wetgeving nog meer restricties op bij de koop van onroerend goed. Ten eerste mag het netto woonoppervlak voor een woning niet meer zijn dan 200 vierkante meter. Ten tweede mag een alleenstaande of een gezin slechts één onroerende zaak in het bezit hebben. Ten derde moet de onroerende zaak minstens drie weken per jaar door de eigenaar gebruikt worden. Tot slot staat de Zwitserse wet niet toe dat een vakantiewoning langer dan elf maanden per jaar wordt verhuurd.

Aankoop van een woning in Zwitserland

De eenmalige aankoopkosten van een woning in Zwitserland variëren per kanton. Deze kosten liggen tussen de 2,5% en 5% en omvatten het honorarium van de notaris, de eenmalige belastingen voor het kadaster en landregister en de buitenlandvergunning. In sommige kantons is de koper ook overdrachtsbelasting (Handänderungssteuer) verschuldigd. Indien de woning is gelegen in een kanton dat Handänderungssteuer heft, ligt het tarief tussen de 0,5% en 3%. De tarieven variëren namelijk nogal per kanton. De grondslag van deze belasting is de waarde van de woning, zoals berekend door de notaris.

Bezit en verhuur
De eigenaar van een vakantiewoning in Zwitserland kan daar onderworpen worden aan de heffing van de Liegenschaftssteuer. In een aantal kantons – zoals Zürich en Aargau – wordt deze gemeentelijke belasting namelijk niet geheven. De Liegenschaftssteuer is een gemeentelijke belasting, vergelijkbaar met de Nederlandse onroerende-zaakbelasting. Naast de Liegenschaftssteuer is de bezitter van een tweede woning in Zwitserland inkomstenbelasting verschuldigd wegens het genot dat hij van zijn Zwitserse woning kan hebben. De belasting wordt geheven over een ambtelijk vastgestelde waarde van de woning, de zogenaamde Eigenmietwert. Indien de woning niet is verhuurd, wordt 100% van de Eigenmietwert belast. Echter, bij daadwerkelijke verhuur van de Zwitserse woning dient over de ontvangen huurinkomsten inkomstenbelasting betaald te worden. Gevolg hiervan is dat het bedrag van Eigenmietwert niet volledig meetelt.

Verkoop
Ook bij verkoop van de Zwitserse woning, is de niet-Zwitserse eigenaar belasting verschuldigd. Deze belasting, de zogenaamde Grundstückgewinnsteuer, wordt geheven over de gerealiseerde verkoopwinst. Deze winst bestaat uit het verschil tussen de verkoopprijs en de oorspronkelijke koopprijs. De hoogte van de Grundstückgewinnsteuer is afhankelijk van een aantal factoren. Ten eerste is het van belang in welk kanton de woning is gelegen. De Grundstückgewinnsteuer wordt namelijk niet op federaal maar op kantonaal niveau geheven. Een tweede factor is de verstreken tijd sinds de eigendomsovergang.

Schenken en erven
Zwitserland kent geen schenk- en erfbelasting (Schenkungssteuer en Erbschaftssteuer) op federaal niveau. De heffing van deze belastingen vindt namelijk plaats op kantonaal (en soms gemeentelijk) niveau. Hoewel de verschillen tussen de belastingheffing van de afzonderlijke kantons zeer groot zijn, kan opgemerkt worden dat ten aanzien van onroerend goed overal het situsbeginsel de grondslag voor de heffing is. Dit betekent dat een (tweede) woning onderworpen is aan schenk- en erfbelasting in het kanton waar de woning gelegen is.