Een vakantiewoning als belegging: Prive of BV?

Op dit moment zoekt iedereen naar manieren om zijn/haar geld meer te laten renderen dan op een spaarrekening tegen een historisch lage rente. Het investeren in een vakantiewoning voor de verhuur kan zo’n manier zijn. Daarbij mag de fiscale kant van de zaak niet worden onderschat. Maar als u het slim regelt, kunt u soms een mooi rendement na belastingen halen. Hierna komt aan de orde de situatie dat de woning wordt gekocht als belegging in privé of in de BV. 

Privé, inkomstenbelasting

Als u in Nederland woont moet u alle binnenlandse en buitenlandse inkomsten en bezittingen opgeven in uw aangifte inkomstenbelasting. Een binnenlandse of buitenlandse vakantiewoning als belegging behoort tot het box 3-vermogen voor de inkomstenbelasting. Bij erfpacht vermindert u de WOZ-waarde met de waarde van de toekomstige erfpachtcanons. De waarde van de toekomstige erfpachtcanons is zeventien keer de jaarlijkse erfpachtcanon. De peildatum voor box 3 ligt op 1 januari van ieder belastingjaar. Het maakt overigens niet uit voor de waardering van de vakantiewoning of u de vakantiewoning uitsluitend zelf gebruikt, uitsluitend verhuurt of beide. In principe geeft u de WOZ-waarde van de woning op in box 3 zoals u dat ook doet voor de eigen woning in box 1.

Heeft u geld geleend voor de aanschaf van de vakantiewoning dan mag u de schuld in uw aangifte opnemen als box 3-schuld. Er geldt wel een niet aftrekbare drempel van € 3.200 (partners € 6.400). De schuld vermindert dus uw uiteindelijk te belasten vermogen.

Voor de vakantiewoning geldt geen eigenwoningforfait en de huurinkomsten zijn belastingvrij. Rente op de lening en gemaakte kosten kunt u niet aftrekken. Alleen de bezittingen minus de schulden worden belast in box 3. De rendementsheffing die van toepassing is in box 3, is afhankelijk van het totaal van uw netto vermogen. U kunt deze terugvinden op onder andere www.Belastingdienst.nl. Een eenvoudige berekening van de verschuldigde belasting vanaf 1 januari 2021 kunt u maken via www.berekenhet.nl.  

Buitenlandse vakantiewoning

Heeft u een vakantiewoning in het buitenland dan zijn er een paar aandachtspunten:

■   Voor woningen waarvoor geen WOZ-waarde is vastgesteld, zoals buitenlandse vakantiewoningen, geeft u in uw aangifte de waarde in het economisch verkeer op.

■  Op grond van de belastingverdragen die Nederland heeft gesloten met andere landen mag het land waar de vakantiewoning is gelegen meestal belasting heffen over de inkomsten uit of waarde van de woning. Nederland mag meestal ook heffen, omdat u als inwoner van Nederland belast wordt voor uw wereldinkomen en –vermogen. Om te voorkomen dat u twee keer belasting moet betalen over de woning, vraagt u in de Nederlandse aangifte inkomstenbelasting om ‘voorkoming van dubbele belasting’. Deze voorkoming wordt berekend over de aangegeven waarde van de vakantiewoning minus de eventueel op die woning betrekking hebbende schuld. Een hogere schuld aangaan voor de aankoop van de buitenlandse vakantiewoning leidt in Nederland dus niet per definitie tot een lagere belastingheffing als de woning toch al wordt vrijgesteld door ‘het voorkomingsmechanisme’. U doet er verstandig aan om aan dit aspect extra aandacht te besteden alvorens een besluit te nemen.

■   Sinds de invoering van de gewijzigde berekeningssystematiek in box 3 vanaf 2017 betaalt u in Nederland vaak toch een klein beetje box 3 belasting over de buitenlandse vakantiewoning. Wij hebben daar in onze nieuwsbrief van 4 juni 2018 aandacht aan besteed. 

Note: bent u vergeten om voorkoming dubbele belasting aan te vragen voor uw buitenlandse vakantiewoning? Vraag alsnog de voorkoming aan. Een verzoek om ambtshalve herziening moet worden ingediend binnen 5 jaar na afloop van het desbetreffende belastingjaar. Dus in 2021 kunt u nog voor de jaren 2020, 2019, 2018, 2017 en 2016 zo’n verzoek indienen.

BV, vennootschapsbelasting

Het spaargeld kan uiteraard ook in uw BV zitten. Spaargeld in de BV is meestal bedoeld ‘voor de oude dag’. Ook met dat spaargeld kunt u overwegen om een vakantiewoning voor de verhuur aan te kopen. Dat kan grofweg op drie manieren:

- Uw BV keert het spaargeld uit als dividend en u koopt met het netto dividend de vakantiewoning aan in privé;
- Uw BV leent een bedrag aan u uit en u koopt met het geleende bedrag de vakantiewoning aan in privé;
- Uw BV koopt de vakantiewoning als belegging (al dan niet in combinatie met een lening bij een bank of andere financier).
- U doet er verstandig aan om deze drie opties door te (laten) rekenen voordat u een besluit neemt om de woning aan te kopen met geld van de BV Afhankelijk van uw persoonlijke omstandigheden en wensen kan een adviseur u voorrekenen wat voor u de meest interessante optie is. In dit artikel beperken wij ons tot optie 3: de BV koopt de woning met het spaargeld.

Note: in de toekomst wordt beleggen met geleend geld van uw BV in bepaalde gevallen waarschijnlijk onaantrekkelijk. Er is inmiddels een wetsvoorstel ‘excessief lenen bij de eigen BV’ ingediend. Het wetsvoorstel beoogt vanaf 2023 het gedeelte van de totale som van schulden aan de eigen vennootschap voor zover deze meer bedraagt dan € 500.000 te belasten als (fictief) inkomen in box 2. Box 3 schulden aan de BV tellen hierbij zeker mee. Er geldt een uitzondering voor eigenwoningschulden in box 1.

De BV koopt de vakantiewoning als belegging

Een BV die in Nederland is gevestigd betaalt over haar winst vennootschapsbelasting (VPB). Voor 2021 bedraagt het belastingtarief 15% over de eerste € 245.000 winst en over het meerdere is 25% vennootschapsbelasting (VPB) verschuldigd. De BV betaalt VPB over de netto (verhuur)opbrengsten van de woning. Ook een winst bij verkoop van de woning is belast met VPB. Onder de kosten die aftrekbaar zijn vallen met name park- en beheerkosten, onderhoudskosten, afschrijving inventaris, hypotheekrente, vaste lasten en exploitatiekosten. Afschrijven op de aanschafkosten van de woning is uitsluitend toegestaan tot de zogenoemde ‘bodemwaarde’ is bereikt. De bodemwaarde bij een verhuurde vakantiewoning is gelijk aan de WOZ-waarde. U mag dus wel afschrijven tot de WOZ waarde is bereikt.

Note: keert de BV de netto winst na belastingen aan u uit (dividend), dan betaalt u daarover in privé 26,9% inkomstenbelasting. Er vanuit gaande dat de BV 15% VPB betaalt en u in privé nog een keer 26,9% inkomstenbelasting over het dividend, bedraagt de gecombineerde belastingheffing over de netto verhuuropbrengst 37,865%.

Voorkoming van dubbele belasting

Over de netto inkomsten uit de woning moet de BV dus in Nederland vennootschapsbelasting betalen. Op grond van de belastingverdragen kan ook de BV over deze inkomsten ‘voorkoming van dubbele belasting’ claimen. Deze voorkoming wordt berekend over de verhouding: netto inkomsten buitenlandse activiteiten gedeeld door netto inkomsten alle activiteiten maal de in Nederland verschuldigde belasting. M.a.w. als de enige activiteit van de BV de verhuur van de vakantiewoning is, dan betaalt de BV in Nederland geen VPB meer over de inkomsten uit de vakantiewoning. In dat geval wordt bij uitkering van de winst uit de BV aan privé alleen 26,9% inkomstenbelasting betaald. Afhankelijk van de belasting die de BV dan in het buitenland heeft betaald, zal het omslagpunt voor de afweging beleggen in privé of in de BV verschuiven (zie hierna).   

Eigen gebruik bij vakantiewoning in de BV

In de situatie dat de BV de vakantiewoning koopt en u deze woning ook zelf gebruikt moet de BV ook aan u een zakelijke huur in rekening brengen. Mag u de woning van de BV gebruiken zonder een vergoeding daarvoor te betalen dan zal de Belastingdienst dit ‘privé-voordeel’ bij u belasten als dividend. De gemiste huur wordt dan (fictief) bij de opbrengsten in de BV geteld waarover VPB is verschuldigd en wordt vervolgens bij u in privé belast als dividend met 26,9% inkomstenbelasting. De totale belastingheffing over de waarde van het privé gebruik bedraagt dan 37,865%. 

Aankoop woning in privé of in de BV?

Als u de keuze heeft om de vakantiewoning in privé te kopen of in de BV, wat is dan de beste keuze? Dat is lastig in zijn algemeenheid te zeggen. U kunt immers nu nog niet weten of de waarde van de woning stijgt of juist daalt óf dat u met de huuropbrengsten de kosten kunt dekken.

Grofweg kan als vuistregel worden gehanteerd dat, als u een netto rendement voor belastingen kunt behalen op de verhuur van meer dan 3,5% en geen waardedaling van de vakantiewoning verwacht, het privé aankopen van de woning fiscaal waarschijnlijk de meest interessante keuze zal zijn.

Heffing van overige belastingen

Een woning in het buitenland zal (vrijwel altijd) ook belast worden in het land waar de vakantiewoning is gelegen volgens de daarvoor geldende regels in het betreffende land. Er zijn ook landen die niet de inkomsten belasten maar de waarde van de woning. Laat u vooraf goed informeren over de fiscale behandeling van de woning in het buitenland. Het enkele verschil aankopen in de BV of in privé kan al voor een behoorlijk verschil in belastingheffing leiden in het buitenland. Andere belastingen waar u zowel in het buitenland als in Nederland mee te maken kunt krijgen zijn bijvoorbeeld Gemeentelijke belastingen, toeristenbelasting, overdrachtsbelasting (8%), schenk- en erfbelasting en omzetbelasting (btw). Hoewel de heffing van omzetbelasting binnen Europa is geharmoniseerd, verschilt de btw behandeling van een vakantiewoning per land nogal. Laat u over de belastingen bij de aankoop en verhuur van een vakantiewoning daarom goed informeren. Hierna zullen we nog uitgebreid aandacht besteden aan aspecten van omzetbelasting bij de aankoop van een vakantiewoning in Nederland.

Let op: sommige landen belasten ook de winst bij verkoop van een vakantiewoning ook al heeft u de vakantiewoning aangekocht als particulier.

Btw en de vakantiewoning in Nederland

Een extra financieel voordeel bij verhuur van een vakantiewoning kan zijn gelegen in de btw. Als u of uw BV “opteert” voor ondernemerschap voor de btw, dan kunt u de btw op alle kosten en investeringen en de btw in de bouwkosten of aanschafprijs terugvragen bij de Belastingdienst. Dat kan een financieel voordeel opleveren. Het opteren voor btw ondernemerschap kan dus voordelig zijn. De huur wordt weliswaar belast maar tegen het lage btw-tarief (9 procent). Dit terwijl u de btw op de kosten van aanschaf, inrichting (meubilair, servies, beddengoed, huishoudelijke apparaten, …), gebruik (gas, water, elektriciteit, …) en onderhoud (schoonmaak, reparatie, …) kunt terugvragen. Deze ‘btw voorbelasting’ bedraagt bijna altijd 21%. Als u deze voorbelasting terugkrijgt stijgt uw netto rendement aanzienlijk. Als u de woning nieuw laat bouwen kan dat tienduizenden euro’s fiscaal voordeel opleveren, omdat op de kosten van nieuwbouw ook 21% btw voorbelasting zit die u kunt terugvragen bij de Belastingdienst. Als de bouwkosten inclusief btw bijvoorbeeld € 242.000 bedragen, kunt u tot wel € 42.000 aan btw terugkrijgen. De bouw van de woning kost u dan maar netto € 200.000. U kunt niet alleen de btw op de bouw van de woning terugvragen, maar ook de btw op de kosten voor aanschaf van het interieur en de btw in de jaarlijkse kosten. Het heeft dus zin om alle bonnetjes te bewaren! 

Btw ondernemerschap

Wanneer een vakantiewoning wordt aangekocht en geëxploiteerd om er huuropbrengsten uit te verkrijgen, kan de eigenaar voor de omzetbelasting als ondernemer worden aangemerkt. Dit is volgens het beleid bij de Belastingdienst het geval als de woning ten minste 140 dagen (twintig weken) per jaar daadwerkelijk wordt verhuurd. Het moet gaan om verhuur in het kader van een kort verblijf (verblijf van dezelfde persoon maximaal 6 maanden). In dat geval neemt de Belastingdienst aan dat er sprake is van btw ondernemerschap. Als de eigenaar de vakantiewoning alleen maar voor zichzelf gaat gebruiken, is er geen sprake van btw ondernemerschap en heeft hij geen recht op aftrek van voorbelasting.  

Note: verhuurt u de vakantiewoning voor minder dan 140 dagen per jaar, dan kan er, afhankelijk van de omstandigheden, nog steeds sprake zijn van exploitatie van een vermogensbestanddeel om er duurzaam opbrengsten uit te verkrijgen en kunt u aangemerkt worden als btw ondernemer. Neem voor het beoordelen van uw persoonlijke situatie contact op met een adviseur. 

Aanmelden als btw ondernemer

Om recht te hebben op teruggaaf van de btw, moet u op het moment van aankoop/bouw de (objectieve) intentie hebben om de vakantiewoning te gaan verhuren. U of uw BV moet zich als ondernemer voor de btw aanmelden bij de Belastingdienst per de datum waarop de koopovereenkomst of aanneemovereenkomst tot stand is gekomen. Gebruik hiervoor het formulier ‘Opgaaf startende onderneming’. Dit formulier kunt u downloaden op www.Belastingdienst.nl 

Huuropbrengsten belast

In de huurinkomsten die de eigenaar als btw ondernemer ontvangt, is 9% btw inbegrepen. De verhuurder moet deze btw ‘op aangifte’ afdragen aan de Belastingdienst. Meestal moet er per kwartaal een aangifte omzetbelasting worden ingediend. Blijkt uit de aangifte dat u btw moet afdragen aan de Belastingdienst dan moet u dat doen gelijktijdig met het indienen van het aangiftebiljet. Dus niet wachten op een aanslagbiljet en ook niet vergeten om aangifte te doen, anders krijgt u een verzuimboete opgelegd.   

Voorbelasting

Als sprake is van btw ondernemerschap kan hij de voorbelasting (btw in de kosten) op het moment van aankoop terugvorderen. De btw op de (aankoop)kosten van de woning kan in eerste instantie volledig worden teruggevraagd bij de Belastingdienst, indien de eigenaar de intentie heeft de vakantiewoning btw belast te verhuren aan gasten voor kort verblijf. Niet alleen de btw op de aanschaf is terug te vorderen, maar ook de btw op andere kosten en lasten die verband houden met de vakantiewoning of het gebruik daarvan. De voorbelasting vermindert de af te dragen belasting en wordt in hetzelfde aangiftebiljet verwerkt.

Herziening

Nadat alle btw is teruggevraagd, is deze teruggave nog niet definitief. Gedurende 10 jaar na de aankoop/bouw van de woning moet jaarlijks beoordeeld worden of een deel van de teruggevorderde voorbelasting weer aan de Belastingdienst moet worden terugbetaald. Terugbetaling kan aan de orde komen in een aantal gevallen:

- De woning wordt verkocht en er is geen sprake van een btw belaste levering;
- De verhuurder kiest voor toepassing van de kleine ondernemersregeling (KOR, zie hierna);
- Het privé gebruik neemt toe (zonder daar een vergoeding voor te betalen);
- Leegstand (zie toelichting hierna).
Jaarlijks moet beoordeeld worden of een van de hiervoor genoemde gevallen van toepassing is. Is dat het geval dan moet een correctie van de reeds teruggevorderde btw plaatsvinden. Deze correctie op de btw in de aankoop/bouw vindt plaats in het jaar van aankoop en de daarop volgende 9 jaren. Deze 10 jaar wordt ook wel de herzieningsperiode genoemd. Voor roerende zaken (interieur e.d.) geldt een herzieningsperiode van 5 jaar. Een voorbeeld ter verduidelijking:

De situatie van Jurgen:

Jurgen heeft 7 jaar geleden een vakantiewoning gekocht en hij verhuurt die voor kort verblijf.
Bij de aanschaf van de vakantiewoning heeft Jurgen de btw volledig in aftrek genomen. Het gaat om een bedrag van € 15.000 aan btw.
Jurgen betaalt jaarlijks btw over de huur.
De klanten van Jurgen zijn particulieren. Zij kunnen geen btw aftrekken.
De financiën van Jurgen:

Zijn omzet inclusief btw is € 15.260.
In de huur zit 9% btw is € 1.260.
Hij heeft voor € 2.000  excl btw kosten gehad aan onderhoud en de voorbelasting is 21% is € 420.
Per saldo betaalt Jurgen in jaar 7 € 840 btw.

Jurgen besluit in jaar 8 de woning nog maar voor 50% van de beschikbare tijd te gaan verhuren en voor het overige zelf te gaan gebruiken zonder daar een vergoeding voor te betalen. De financiën van Jurgen veranderen daardoor als volgt:

Zijn omzet inclusief btw is € 7.630.
In de huur zit 9% btw is € 630.
Hij heeft (nog steeds) voor € 2.000  excl btw kosten gehad aan onderhoud en de voorbelasting is 21% is € 420.
De voorbelasting in de kosten is niet meer volledig aftrekbaar, maar voor 50%, dat is € 210. Door de toename van eigen gebruik moet de voorbelasting op de aanschaf van de woning worden herzien, omdat de herzieningstermijn (9 jaren volgend op het jaar van ingebruikname) nog niet is verstreken. In jaar 8 moet Jurgen 10% van de € 15.000, dat is € 1.500, voorbelasting herzien. Maar omdat hij de woning nog voor 50% voor btw belaste verhuur gebruikt, bedraagt de terug te betalen voorbelasting geen € 1.500 maar € 750. Dit geldt dan jaarlijks voor de resterende drie jaar van de herzieningsperiode als de situatie niet verandert. Per saldo betaalt Jurgen in jaar 8 dan € 1.170 btw (€ 630 –€ 210 + € 750).

Eigen gebruik en/of leegstand

Als u de woning naast de verhuur ook zelf gebruikt kan dat voor de btw gevolgen hebben in de situatie dat u voor deze ‘eigen gebruik’ periode geen (marktconforme) vergoeding betaalt. Voor de periode van eigen gebruik moet u een correctie maken in de btw. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen een correctie in het jaar van aanschaf/bouw van de woning en de jaren daarna.

Jaar van aanschaf / bouw

Vanaf 2011 moet bij de aanschaf van een vakantiewoning die zowel zakelijk als voor privédoeleinden wordt gebruikt, in het jaar van aanschaf de mate van aftrek worden vastgesteld. Als bij de aanschaf van de woning bekend is dat de woning ook voor privé wordt gebruikt, dan is de aan het privégebruik toe te rekenen btw niet aftrekbaar. Voorbeeld: u koopt een nieuwe woning voor € 242.000 V.O.N. in de btw. De btw bedraagt € 42.000. U bent voornemens om de woning te verhuren maar blokkeert de agenda 13 weken per jaar voor privé gebruik. Dat is op jaarbasis dus 25% van de beschikbare dagen. Dan mag u in het jaar van aanschaf niet € 42.000 terugvorderen maar 75% daarvan is € 31.500. Ook van de btw in de jaarlijkse kosten is dan ieder jaar 75% terug te vorderen in plaats van aftrek van het volledige bedrag. Wijzigt de verhouding verhuur – eigen gebruik in de 9 jaren daarna dan moet u de btw op de aanschaf opnieuw berekenen op basis van de gewijzigde verhouding.

Leegstand    

In 2019 is een Hof uitspraak gepubliceerd waaruit blijkt dat de periode van leegstand van de woning voor het bepalen van een correctie op de btw voorbelasting evenredig toegerekend moet worden aan de periode van verhuur en de periode van eigen gebruik. Uit de uitspraak kunnen we opmaken dat als de woning in een periode van leegstand ook voor privédoeleinden beschikbaar is, de leegstand niet als uitsluitend zakelijk kan worden aangemerkt. De periode van leegstand zal bij vakantiewoningen aangeschaft na 2010 naar evenredigheid van het gebruik moeten worden toegerekend aan het zakelijke (btw belaste) gebruik en het privégebruik. Als dit gebruik tijdens de jaren van gebruik wijzigt zal op grond van de herzieningsbepalingen de aftrek moeten worden gecorrigeerd.

Er is namelijk bepaald dat de aftrek bij gemengd gebruikte onroerende zaken wordt gebaseerd op het werkelijke gebruik van het onroerend goed. We moeten dus uitsluitend naar het daadwerkelijke gebruik kijken om de mate van aftrek te kunnen bepalen. Als de woning tijdens leegstand niet voor privé gebruik beschikbaar is, dan wordt de periode van leegstand volledig toegerekend aan het zakelijk gebruik.

Btw-tarief

Naast de vaststelling van de maatstaf van heffing spreekt het Hof zich uit over het toe te passen btw-tarief. Het Hof besluit dat het algemene tarief van 21% van toepassing is op het privégebruik van een recreatiewoning. ​

Verhuur via bemiddelaar

Als de verhuur plaatsvindt via een bemiddelingskantoor, hoeft er geen rekening te worden gehouden met privégebruik voor de periode dat de woning aan de bemiddelaar ter beschikking staat voor de verhuur. Echter als de eigenaar de woning tijdens leegstand wel privé mag gebruiken en er wordt geen zakelijke vergoeding voor betaald, is sprake van privé gebruik. Voor de huurbemiddeling moet u bemiddelingskosten betalen. De btw in de bemiddelingskosten kunt u terugvorderen bij de Belastingdienst. Zoals hiervoor opgemerkt moeten verhuurders van vakantiewoningen dus goed vastleggen in hoeverre zij vrijelijk kunnen beschikken over deze woning in perioden van leegstand. Ook de overeenkomst met parkbeheerder moet u in die beoordeling meenemen. Is de periode van leegstand mede toerekenbaar aan privégebruik dan loopt u als verhuurder het risico op een btw-correctie. En dus geldt ook hiervoor, voorkomen is beter dan genezen. 

Kleine ondernemersregeling

In 2020 is een nieuwe ‘kleine ondernemersregeling’ voor de btw ingevoerd in Nederland, de zogehete omzetgerelateerde vrijstelling omzetbelasting. Deze regeling (hierna KOR te noemen) kan worden toegepast door natuurlijke personen en rechtspersonen die in Nederland wonen of in Nederland zijn gevestigd. Kernregel van de btw vrijstelling is dat de totale omzet (exclusief btw) niet hoger mag zijn dan € 20.000 per kalenderjaar. De drempel geldt niet alleen voor de omzet uit de vakantiewoning(en), maar voor de totale omzet die door de ondernemer in Nederland wordt gegenereerd.

Toepassen van de KOR heeft een aantal voordelen. Een groot voordeel betreft de ontheffing om een administratie te moeten voeren. U hoeft geen btw aangifte meer te doen zolang u onder de omzetgrens van € 20.000 blijft. U hoeft ook geen btw meer te berekenen aan uw verhuurders. Houdt u de huurprijs op hetzelfde niveau dan behaalt u dus een hogere netto omzet. Anderzijds kunt u de btw op de kosten niet terugvorderen en dat kan in bepaalde gevallen er toe leiden dat het juist niet voordelig is om de KOR toe te passen. Als u bijvoorbeeld de woning koopt of bouwt ‘in de btw’ kunt u deze btw niet terugvorderen als u gebruik maakt van de KOR. Heeft u korter dan 10 jaar geleden de woning gekocht met btw en de btw teruggevorderd bij de aankoop dan kan het kiezen voor toepassing van de KOR leiden tot het gedeeltelijk terugbetalen van de destijds teruggevraagde btw. Hetzelfde geldt voor de btw op de aanschaf van roerende zaken (interieur e.d.). Dan is de herzieningstermijn evenwel 5 jaar in plaats van 10 jaar. Voor uitgebreide informatie over toepassing van de KOR en voorbeelden wanneer toepassing van de KOR aan te raden is kijkt u HIER.

Samenloop omzetbelasting en overdrachtsbelasting

Koopt u een bestaande woning die in Nederland al in gebruik is genomen dan bent u altijd overdrachtsbelasting verschuldigd. Sinds 1 januari jl. bedraagt het belastingtarief 8% voor tweede woningen en vakantiewoningen.

Als sinds de 1e ingebruikname de woning niet ouder is dan 2 jaar is over de aankoop in plaats van 8% overdrachtsbelasting 21% btw verschuldigd. Dat geldt ook bij doorverkoop van de woning binnen 2 jaar na 1e ingebruikname.

Als de 1e ingebruikname van de woning langer dan 2 jaar is geleden is in beginsel 8% overdrachtsbelasting verschuldigd. Een btw levering van de woning na die 2 jaar is alleen mogelijk als de koper de woning ook gaat gebruiken voor btw belaste verhuur. De koper moet dus btw ondernemer zijn en geen gebruik maken van de KOR. Als de koper de btw kan terugvorderen, is de koper 8% overdrachtsbelasting verschuldigd. Dit is als de koper de woning koopt ‘kosten koper’ (k.k.). Wordt er vrij op naam (v.o.n.) gekocht dan betaalt de verkoper de overdrachtsbelasting.

Waarom geen vakantiewoning?

Zoals uit voorgaande blijkt komt er nogal wat kijken bij de aanschaf en verhuur van een vakantiewoning als belegging. Het lijkt ideaal de verhuur van een (vakantie)woning, maar laat u goed voorlichten door een specialist als u van plan bent een vakantiewoning te kopen. En niet alleen voor de binnenlandse situatie maar ook de impact van buitenlandse wetgeving en belastingen mag niet worden onderschat. Er schuilen vaak adders onder het gras.

Enkele tips en aandachtspunten:

■ Kijk goed naar de kosten en belastingen.

Zeker in het buitenland kunnen die sterk afwijken van Nederlandse maatstaven. Maar let ook goed op de park- en beheerkosten als u de verhuur ‘uitbesteedt’.

■ Pas op met huur- of pachtgronden.

Is de grond waarop de vakantiewoning staat eigendom van de woningeigenaar of moet deze worden gehuurd of gepacht? Wat gaan de kosten van de huur en pacht doen de komende jaren? Wat is de looptijd? Laat u goed voorlichten over de verschillen en gevolgen bij verkoop.

■ Kies een betrouwbare businesspartner.

Heeft u zelf geen tijd, zin of kennis om u bezig te houden met de aankoop of verhuur van een vakantiewoning, zoek dan een goede businesspartner die u daarbij helpt of die u volledig ontzorgt. Doe research naar de betrouwbaarheid van de tussenpersoon via internet en bijvoorbeeld de kamer van koophandel. Ben kritisch over de voorgespiegelde rendementen.

■ Pas op voor ‘timesharing’.

Google maar eens op ‘timesharing’, lees en huiver. Wij zouden er niet snel aan beginnen.

■ Overaanbod en tegenvallend rendement.

Vergelijk het aanbod zorgvuldig, er is op dit moment zeer veel aanbod. Kijk naar de ligging, de ligging en de ligging, maar ook naar de kwaliteit en verhuurmogelijkheden aan grote groepen, want korte ‘familie-uitjes’ worden steeds populairder. Door de toenemende populariteit van korte vakanties en omdat ‘iedereen’ op zoek is naar rendement op spaargeld worden er op dit moment heel veel vakantiewoningen gebouwd en verkocht, zowel in Nederland als in het buitenland. Zowel in bestaande parken als nieuwe parken schieten de vakantiewoningen als paddenstoelen uit de grond. Het gevaar van overaanbod ligt op de loer. Bij overaanbod bestaat de kans dat het rendement daalt omdat de bezettingsgraad tegenvalt. Ook bestaat de kans dat de koopprijs in verhouding tot bouwkosten en het rendement ‘uit balans raakt’. Gevolg kan zijn dat de verkoop van de woning minder opbrengt dan de woning heeft gekost. Het is ook in dit geval gewoon vraag en aanbod wat de prijs bepaald. Zo zal als de vraag wegvalt dat een impact hebben op het rendement en de waarde. Als u meerdere woningen heeft, in verschillende parken, in verschillende grootte, uitvoering, luxe en prijsklasse zal uw risicospreiding het grootst zijn. Eigenlijk is het net als een beurs voor aandelen maar dan in stenen!

 

Bron: https://www.schootenadvies.nl/vakantiewoning-als-belegging-2/

Gerelateerde berichten

Bekijk

Een tweede huis: brengt het iets op?

Een tweede huis is heerlijk om je vrije tijd en vakanties in door te brengen. Maar levert investeren in een vakantiehuis ook financieel iets op?

Bekijk

Vakantiewoning verzekeren? Waar moet je aan denken?

Met de zomer in aantocht, droomt iedereen alvast van een aanstaande zonvakantie. Door de beperkingen voor reizen naar het buitenland, heeft u het afgelopen jaar weinig gebruik kunnen maken van uw vakantiewoning. Grote kans dus dat u inmiddels niet meer kan wachten om zelf naar uw vakantiewoning af te reizen, of deze te verhuren aan gelukkige vakantievierders.

Bekijk

Fiscaal & financieel: Een tweede woning in Frankrijk

Ben je eigenaar van een tweede woning in Frankrijk? Dan moet je rekening houden met een aantal financiële en fiscale gevolgen. Een overzicht.

Aanmelden nieuwsbrief

Schrijf je nu in voor onze nieuwsbrief en ontvang het laatste nieuws van de Second Home Beurs. Of ontvang wekelijks het laatste woningaanbod in je mailbox. Je kunt je op elk moment eenvoudig afmelden.



Aanmelden