Bonjour! Heb je een tweede huis in Frankrijk en weet je niet precies wat de regels zijn voor vermogensbelasting? Geen zorgen, je bent niet de enige.

Hoewel het bezitten van een tweede woning in Frankrijk heel aantrekkelijk kan zijn, is het onderwerp belastingen soms best verwarrend. In deze blogpost lees je alles wat je moet weten over de vermogensbelasting op je onroerend goed in Frankrijk. Zo kan je met een gerust hart genieten van je Franse woning!

Vermogensbelasting Frankrijk, wat is dat?

Allereerst, wat is vermogensbelasting? Het is een belasting die in Frankrijk wordt geheven op het bezit van roerende en onroerende goederen, waaronder je tweede huis. Dit betekent dat je belasting moet betalen over de waarde van je tweede huis in Frankrijk.

Er zijn verschillende soorten vermogensbelasting, maar in dit artikel gaan we in op de Impôt Sur la Fortune Immobilière (IFI). Dit is de belasting die specifiek wordt geheven op onroerend goed bezit.

IFI vervangen door ISF

In 2018 werd in Frankrijk de Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) vervangen door de Impôt sur la fortune Immobilière (IFI). De IFI is in tegenstelling tot de vroegere ISF een vermogensbelasting die alleen op onroerende zaken betrekking heeft. Voor iemand met alleen een tweede huis in Frankrijk maakt dat feitelijk geen verschil.

Wanneer betaal je vermogenbelasting in Frankrijk?

De IFI is van toepassing op personen die een totale nettowaarde van minstens €1,3 miljoen hebben. Hierbij is de nettowaarde de totale waarde van alle activa (zoals onroerend goed, bankrekeningen en beleggingen) minus schulden en leningen. Als je in deze categorie valt, dan val je in de prijzen: je bent onderhevig aan de IFI voor je tweede huis in Frankrijk.

Het belastingtarief varieert van 0,50% tot 1,50%, afhankelijk van de nettowaarde. Als de nettowaarde van je activa minder is dan €1,3 miljoen, dan hoef je geen vermogensbelasting te betalen.

Hoe bereken je het vermogen met een hypothecaire lening?

Wanneer er nog een hypotheek op de woning is, doe je er goed aan te kijken naar het type lening dat is afgesloten. Er zijn verschillende regels voor aflossingsvrije hypotheken of hypotheken die aan het einde van de looptijd in één keer worden afgelost.

Meer beperkingen bij waarde boven de €5 miljoen?

Voor zeer kostbare woningen worden de mogelijkheden voor schuldenaftrek verder beperkt.

Maar wat als de waarde van je Franse onroerend goed meer dan € 5 miljoen is en het totaal van de aftrekbare schulden meer dan 60% van die waarde is? Dan wordt slechts de helft van het gedeelte dat uitkomt boven 60% van de waarde in aftrek toegelaten. Behalve wanneer je aan kan tonen dat je de schulden niet voornamelijk met een fiscaal doel bent aangegaan.

Beperking aftrek schulden

Maakt het uit of er een financieringsschuld is wanneer je Franse vakantiewoning meer dan € 1.300.000 waard is? Ja. Dit komt omdat deze de heffingsgrondslag voor de Franse vermogensbelasting kan verlagen.

Dat is mooi, want hierdoor hoef je minder belasting in Frankrijk te betalen. De aftrekbaarheid van schulden is sinds de invoering van de IFI in bepaalde gevallen beperkt.

Aflossingsvrije leningen

In principe daalt de aftrekbare schuld zolang de contractueel overeengekomen aflossingen plaatsvinden. Maar wat als het gaat om een ‘aflossingsvrije lening’ die pas aan het eind van de looptijd ineens wordt afgelost? Om de IFI toe te passen, moet de lening lineair worden afgelost waarbij je moet beginnen met tellen vanaf de ingangsdatum van de lening. De fictieve jaarlijkse aflossing wordt berekend door de oorspronkelijke hoofdsom te delen door de looptijd van de lening in jaren.

Leningen zonder einddatum

De Franse regering wil voorkomen dat de eigenaar van een vakantiehuis de heffingsgrondslag voor de IFI langdurig laag kan houden door het afsluiten van leningen zonder einddatum waarop niet wordt afgelost. Daarom is bepaald dat bij dergelijke leningen jaarlijks forfaitair een twintigste deel van de oorspronkelijke leensom afgaat. Anders gezegd, voor toepassing van de IFI wordt de lening fictief in 20 jaar lineair afgelost. Ook als er feitelijk geen aflossingen plaatsvinden.

Leningen van vrienden of familie

Schulden die direct of indirect, via tussenkomst van één of meer vennootschappen, zijn aangegaan met de schuldenaar zelf, diens partner of minderjarige kinderen, zijn sowieso volledig van aftrek uitgesloten. Schulden die je bij je eigen bv hebt afgesloten, zijn dus niet aftrekbaar.

Voor schulden bij (een vennootschap van) andere familieleden – zoals (groot)ouders, (klein)kinderen, broers, zussen – geldt, dat aftrek alleen mogelijk is als er normale leningsvoorwaarden gelden. Naast een zakelijke rentevergoeding is daarbij in het bijzonder van belang dat afspraken zijn gemaakt over de aflossing van de schuld en er ook daadwerkelijk aflossingen plaatsvinden.

Gebruik van een SCI

In plaats van rechtstreeks privé kan een tweede huis in Frankrijk ook indirect via een zogenaamde Société Civile Immobilière (SCI) worden gehouden. Dat is een soort burgerlijke vastgoedvennootschap die door minimaal 2 mensen wordt opgericht. Fiscaal wordt in beginsel door de SCI heen gekeken. Dat wil zeggen dat de bezittingen en schulden alsmede de inkomsten en uitgaven van de SCI worden toegerekend aan de participanten.

Maar, volgens het tussen Nederland en Frankrijk gesloten verdrag ter voorkoming van dubbele belasting worden participaties in een SCI als roerend vermogen aangemerkt.

Frankrijk mag geen vermogensbelasting heffen over participaties in een SCI die door een inwoner van Nederland wordt gehouden. Daar heb je pas voordeel van als de waarde van de Franse woning minus aftrekbare schulden meer dan € 1.300.000 bedraagt. Anders is er sowieso geen Franse vermogensbelasting verschuldigd.

Conclusie

Hopelijk heb je na het lezen van deze blogpost een beter begrip van de vermogensbelasting op je tweede huis in Frankrijk. Het is belangrijk om op de hoogte te zijn van deze belasting, zodat je niet voor verrassingen komt te staan. Zorg er dus voor dat je weet hoe het werkt en welke belastingen je moet betalen. Hierdoor kan je met een gerust hart genieten van je mooie Franse woning!

Tip: bezoek eens de Second Home beurs. Hier staan diverse aanbieders van onroerend goed in Frankrijk. Zij hebben alle expertise in huis om jouw vragen omtrent de Franse vermogensbelasting te beantwoorden. À bientôt !