Duitsland is een populaire vakantiebestemming bij Nederlanders, onder andere door de vlotte bereikbaarheid. Steeds meer landgenoten hebben een tweede huis in gebieden als de Eifel en Sauerland. Als je eraan denkt om een vakantiewoning te kopen in Duitsland, moet je rekening houden met een aantal belastingen: inkomstenbelasting, omzetbelasting en overdrachtsbelasting.

Vakantiewoning kopen in Duitsland: Inkomstenbelasting

Als Nederlander met een tweede woning in Duitsland moet je in principe inkomstenbelasting betalen in beide landen. Om te voorkomen dat je dubbele belasting betaalt, heeft Nederland echter een belastingverdrag afgesloten met Duitsland. Hierdoor moet je enkel inkomstenbelasting betalen in het land waar de tweede woning gelegen is. Je moet het huis wél aangeven in box 3 van je Nederlandse belastingaangifte maar er gebeurt een correctie, waardoor je hier geen inkomstenbelasting betaalt.

Het bedrag van de inkomstenbelasting in Duitsland (‘Einkommensteuer’) valt doorgaans goed mee. Dit komt doordat je in Duitsland allerlei lasten en kosten mag aftrekken, zoals de rente op de financiering en de afschrijvingen op de inventaris en de woning zelf.

Omzetbelasting

Als je je tweede woning in Duitsland wil verhuren, kan je ondernemer worden voor de omzetbelasting (‘Mehrwertsteuer’). Bij de aankoop van de woning kan je als ondernemer dan de omzetbelasting aftrekken van de aankoopprijs van de woning en de inventaris. Als je het vakantiehuis binnen de 10 jaar verkoopt of volledig zelf gaat gebruiken, wordt deze aftrek gedeeltelijk teruggenomen. Voor de inventaris geldt een termijn van 5 jaar. Deze terugname is vergelijkbaar met de herzieningsregeling in Nederland.

Bij kortstondige verhuur van een tweede woning in Duitsland moet je rekening houden met een omzetbelasting van 7%. In het geval van langdurige verhuur aan een touroperator bedraagt het percentage 19%. Je kan alle BTW in de kosten die je maakt voor de tweede woning aftrekken van de belastingen. In de eerste 2 jaar als eigenaar moet je maandelijks aangifte doen voor de omzetbelasting. Vanaf het derde jaar kan dit ook op kwartaalbasis.

Overdrachtsbelasting

Bij de aankoop van een tweede huis in Duitsland moet je overdrachtsbelasting (‘Grunderwerbsteuer’) betalen. Doorgaans bedraagt het tarief 3,5% (in Nederland 6%). Soms ligt het hoger, bijvoorbeeld 4,5% in Berlijn.

Overige belastingen op een Duitse tweede woning

In alle Duitse gemeentes ben je onroerendzaakbelasting (‘Grundsteuer’) verschuldigd. Het tarief en de berekening hiervan hangen af van de gemeente waar de woning zich bevindt.

Bij overlijden moeten je erfgenamen zowel in Nederland als in Duitsland erfbelasting (‘Erbschaftsteuer’) betalen. Door het dubbelbelastingverdrag tussen Nederland en Duitsland moeten ze deze belasting enkel betalen in Duitsland, waar de woning gelegen is.

Als je een tweede huis koopt in Duitsland, is het sowieso aan te raden om je te laten adviseren en begeleiden door een belastingadviseur (‘Steuerberater’). Zo ben je zeker dat alles goed geregeld is en kan je op beide oren slapen… en volop genieten van je vakantiewoning!