De huizenmarkt in Spanje is met veel kabaal geïmplodeerd en herstel lijkt ver weg. Toch landen buitenlandse huizen- kopers weer steeds vaker op de costa’s. Ook Nederlanders. Eigenlijk had het een huisje in Frankrijk moeten worden. De Provence, de Bretonse kust of de Dordogne. Hotels inmiddels zat — te onpersoonlijk, geen plek voor jezelf —, hebben IT-consultant André van der Spek en zijn vrouw het Franse land meerdere keren doorkruist op zoek naar een vakantiewoning. Jarenlang bezochten ze de Second Home Beurs, waar mensen op zoek naar een tweede huis, projectontwikkelaars en intermediairs elkaar treffen.

Spanje

Tevergeefs. De Franse huizen bleken steevast te duur. Woningen die wel binnen het budget pasten waren te donker, of een bouwval. ‘Daarom hebben we vorig jaar besloten onze blik op Spanje te richten’, zegt Van der Spek. ‘Daar liggen de prijzen aanmerkelijk lager.’ In april, na eerst in Andalusië te hebben gekeken, kocht het echtpaar voor € 125.000 een appartement in een golfresort bij Torre-Pacheco, drie kwartier ten zuiden van Alicante, in de regio Murcia.

Van der Spek maakt deel uit van een groeiende groep Nederlanders die haar wens om eigenaar te zijn van een buitenlandse plek onder de zon verzilvert in Spanje, zo blijkt uit cijfers van de Spaanse overheid. Zes jaar geleden verkochten makelaars in Spanje nog zo’n 700 ‘tweede’ huizen en appartementen aan Nederlanders, vorig jaar waren dat er 860, een toename met ruim 20%. Inclusief de Nederlanders die zich permanent vestigen aan de costa’s of in het binnenland kwam het aantal transacties vorig jaar uit op 1520, tegenover ruim 1300 in 2007. De gemiddelde prijs die werd betaald is in die periode gedaald van € 255.000 naar net iets meer dan twee ton. Vooral appartementen in nieuwbouwcomplexen en golfresorts aan zee zijn in trek, meer nog dan de klassieke vrijstaande huizen, die vaak verder van de kust staan. Ook op de laatste editie van de Second Home Beurs nam de belangstelling voor Spanje weer toe, stelt Henkjan Prins, die het evenement organiseert.

Geen uitzondering

Nederlanders zijn geen uitzondering. Nadat de woningverkopen aan buitenlanders in 2009 een dieptepunt bereikt hadden, kwam het aantal transacties in 2012 met bijna 26.000 weer bijna op het niveau van 2007. In de eerste vier maanden van dit jaar zet de groei door. Wel zijn de verhoudingen in de loop der jaren behoorlijk veranderd. De tijd dat je bijna gegarandeerd een Britse buurman kreeg wanneer je een tweede huis kocht op het Spaanse land of aan de kust, is voorbij. Nog steeds hebben de meeste nieuwe eigenaren van tweede huizen in Spanje een Brits paspoort, maar als de huidige trend doorzet komt daar snel een einde aan.

Dat komt enerzijds doordat de costa’s hun aantrekkingskracht op de Britten lijken te verliezen. Dat kan overigens ook gezegd worden met betrekking tot de Ieren. Die kochten tot 2007 veel vastgoed in Spanje, maar hebben zwaar te lijden gehad onder de kredietcrisis en later de eurocrisis. In het jaar voor de val van Lehman in september 2008 was Groot-Brittannië nog zeer dominant in Spanje. Ruim 15.000 Britten kochten in 2007 een tweede huis in het land. Tel daarbij op de meer dan 5000 Britten die zich in dat jaar permanent in Spanje vestigden en de teller komt op ruim 20.000, een aantal waarmee je een kleine badplaats zou kunnen vullen. Nu is de jaarlijkse totale instroom van Britten gedaald tot slechts 7500.

Russen

Die afname wordt echter meer dan gecompenseerd door de oprukkende Nederlanders, Noren, Duitsers, Belgen, Fransen, Zweden, en vooral: Russen. Steeds meer Russen kopen een tweede woning (een datsja) in Zuid-Europa, onder meer in Spanje. Met in totaal zo’n 4300 gekochte huizen in 2012 steekt Rusland nu zelfs de Britten naar de kroon, terwijl zes jaar geleden nog nauwelijks Russisch werd gesproken in Spanje.

Hoe valt de instroom te verklaren? De Spaanse economie mag volgens minister Luis de Guindos (economische zaken) in de tweede helft van 2013 weer licht groeien na zo’n twee jaar van recessie, het land worstelt nog steeds met een torenhoge werkloosheid en de huizenmarkt is ingeklapt. Sinds de Spaanse vastgoedbubbel barstte in juli 2007 daalden de prijzen met gemiddeld zo’n 37%. En de bodem lijkt nog niet bereikt. Bovendien hebben Spaanse hypotheekverstrekkers, de banken, het bijzonder moeilijk vanwege grote hoeveelheden slechte vastgoedleningen op de balans. Veel ruimte voor nieuwe hypotheken is er dus niet.

Aardige belegging

De toename van het aantal transacties is dan ook uitsluitend te wijten aan de buitenlandse huizenkopers. Spanjaarden zitten voorlopig stil. In de eerste drie maanden van dit jaar daalden de huizenverkopen in Spanje zelfs met een vijfde ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar.

Volgens Prins, van de Second Home Beurs, spelen de lage rente en de magere of op zijn minst volatiele rendementen op aandelen een rol in het groeiende enthousiasme bij Nederlanders voor een tweede huis in Spanje. ‘Veel Nederlanders zien het als een aardige belegging. Door de woning te verhuren kunnen ze rendementen maken van zo’n 4 à 5% en ze hebben een vakantiehuis waar ze af en toe zelf naartoe kunnen.’

Bodem in zicht

Ook de wijze van financiering is veranderd. Prins: ‘Namen Nederlanders enkele jaren terug nog vaak een hypotheek bij een Spaanse “caja” om een vakantiehuis in Spanje te betalen, nu is veruit het grootste deel eigen geld.’ Overigens stelt de Spaanse wet dat maximaal 60% van het aankoopbedrag met vreemd vermogen mag worden gefinancierd.

Groeit dan toch de overtuiging dat, ondanks de nog altijd dalende huizenprijzen, de bodem in zicht is op de Spaanse vastgoedmarkt? ‘De deskundigen spreken elkaar tegen’, zegt Antoon Roks, makelaar in Marbella, aan de Costa Blanca. ‘Toch zijn de signalen positief. Hier in de buurt zien we zelfs alweer veel nieuwbouw en daar zijn kopers voor.’ Roks krijgt vooral veel opdrachten van Belgen, die met maar liefst 2057 gekochte tweede huizen in 2012 de Nederlanders ruim voorbij zijn gestreefd. ‘Belgen hebben in de jaren van hoogconjunctuur veel minder aflossingsvrije hypotheken afgesloten, waardoor ze nu vaak meer ruimte hebben om te investeren’, aldus Roks.

'Onrust Nederlandse banken'

Ook Coert Peeters, van makelaarskantoor PuurSpanje uit het Zuid-Spaanse Murcia, merkt dat de belangstelling voor een tweede huis groeit, ondanks of juist dankzij de klappen die de Spaanse vastgoedmarkt heeft gekregen. Zijn klanten geven behalve de overtuiging dat het dieptepunt in zicht is ook de ‘onrust die is ontstaan rond Nederlandse banken’ als reden voor hun interesse. ‘Het gaat dan om mensen met een gespaard vermogen van ruim boven de € 100.000, het bedrag dat gegarandeerd is bij de bank.’

Alicante blijft met afstand de populairste regio voor een tweede huis of appartement, gevolgd door Málaga en Tenerife. Maar Catalonië zag het afgelopen jaar met een verdubbeling van het aantal transacties de sterkste groei. Paul van den Hout, sinds vierentwintig jaar makelaar in Barcelona, zegt het erg druk te hebben de laatste tijd. Hij werkt voor Nederlanders, maar ook veel voor bijvoorbeeld Russen en Chinezen.

Buitenkansjes

‘Veel mensen hebben het gevoel dat ze nu niet te lang meer moeten wachten. Dan zijn de buitenkansjes misschien weg. De prijs kan natuurlijk nog wat zakken, maar na de daling van de afgelopen jaren zal dat niet veel meer zijn.’

Zo redeneerde ook het echtpaar Van der Spek, dat deze zomer voor het eerst met vakantie gaat naar hun appartement in het golfresort Torre-Pacheco. ‘Wij wilden uitzicht op groen, een appartement dicht bij zee, rust, de mogelijkheid om te wandelen, twee slaapkamers en twee badkamers voor eventuele logés, en een terras met avondzon. Dat hebben we hier gevonden voor € 125.000. Misschien is het dieptepunt op de huizenmarkt nog niet bereikt, maar we zitten zeker in het dal.’